目前，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)而蓬勃興起的網(wǎng)絡(luò)營銷,被普遍認(rèn)為是通過互聯(lián)網(wǎng)(Internet)，采用現(xiàn)代化的信息技術(shù),結(jié)合傳統(tǒng)營銷的諸多策略，在互聯(lián)網(wǎng)上開展的營銷活動。約翰·弗勞爾認(rèn)為“網(wǎng)絡(luò)營銷”(InternetMarketing)是借助聯(lián)機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電腦通信和數(shù)字交互式媒體的威力來實現(xiàn)所需要的營銷目的。網(wǎng)絡(luò)營銷是全球目前正在蓬勃興起的電子商務(wù)的重要組成部分，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與傳統(tǒng)營銷活動相結(jié)合的產(chǎn)物。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代的來臨，使房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷即將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域不可阻擋的潮流。
　　
　　1.國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
　　
　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷還處于起步摸索階段,這主要有多方面的原因,一是大多數(shù)消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點和發(fā)展趨勢還未理解領(lǐng)會,房地產(chǎn)企業(yè)的上網(wǎng)數(shù)量較少,上網(wǎng)企業(yè)制作的網(wǎng)頁質(zhì)量也不高,缺乏吸引力;二是網(wǎng)絡(luò)通訊線路速度質(zhì)量不理想,網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方式少,互聯(lián)網(wǎng)使用費用較高,影響用戶方便、快捷、廉價地接入互聯(lián)網(wǎng),進(jìn)而影響到購房者上網(wǎng);三是互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善,有個別網(wǎng)絡(luò)站點受到了黑客和病毒的攻擊,網(wǎng)絡(luò)營銷活動需要更安全嚴(yán)密的技術(shù)保障;四是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論還未形成完全成熟的科學(xué)體系,還有待于不斷完善和發(fā)展,但是網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用決不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反,思想“前衛(wèi)”的消費者和營銷者將會積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來獲取自己的優(yōu)勢。任何一個對現(xiàn)代信息技術(shù)敏感的企業(yè)都會積極爭取擁有一個自己的域名地址(URL)以便在未來更為激烈的市場競爭中贏得一席之地�？梢灶A(yù)言房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中的一個重要方面。
　　
　　2.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷的關(guān)系
　　
　　2.1房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的模式。
　　
　　房地產(chǎn)營銷者將自己的營銷活動方法全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上就具備了網(wǎng)絡(luò)營銷的特性,具體說房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷就是建立自己的網(wǎng)頁(homepages),借助一定方式,讓各個消費者知曉企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址,而消費者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)頁,通過網(wǎng)頁了解正在營銷的房地產(chǎn)項目,同時向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站(web)反饋一些重要的信息。如果有網(wǎng)上支付的貨幣手段,還可在網(wǎng)上簽訂購房合同。這種網(wǎng)絡(luò)購房的方式,最大特色即在于“顧客不出門,盡選天下房”,不需要從一地趕到另一地選房看房,僅在房地產(chǎn)中介公司里,利用互聯(lián)網(wǎng),就可了解整個小區(qū)的規(guī)模和環(huán)境,進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看,購房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用自己的手指輕輕一擊就一覽無余、盡收眼底,在對各種房地產(chǎn)項目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后,購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程,在網(wǎng)絡(luò)營銷的環(huán)境中,變得十分輕松有趣和迅速快捷。
　　
　　2.2房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷方式的對比。
　　
　　我們知道,在各種傳統(tǒng)營銷方式中,主要采用的是推送(Push)方式,營銷者通過發(fā)揮大眾媒體的傳播能力,將信息快速地傳遞給消費者。營銷者是信息的主動推送方,消費者是各種信息的被動接受方,營銷者可以清楚地傳遞自己想要傳達(dá)的信息,但是消費者不能直接將意見反映給營銷者,營銷者只能借助市場調(diào)查和銷售業(yè)績來了解營銷活動的結(jié)果,造成營銷者與消費者之間無法完全溝通信息,不但使?fàn)I銷的時間拉長和費用開銷變大,而且因為消費者成為被動的信息接受者而必將對此產(chǎn)生反感,這是大工業(yè)企業(yè)大規(guī)模生產(chǎn)條件下賣方市場的特征。而網(wǎng)絡(luò)媒體特性與此不同,網(wǎng)上營銷主要采用的是“牽引”(Pull)方式,網(wǎng)絡(luò)媒體采用“多對多”的營銷模式,可提供一個即時的新的傳播模式。網(wǎng)絡(luò)上的消費者既可以是信息接受者,也可以是信息發(fā)送者,營銷信息針對的消費者可以有很大的主動權(quán),可以自主決定在什么時候瀏覽、到哪個網(wǎng)頁去瀏覽、瀏覽什么內(nèi)容的信息,另外消費者如果對互聯(lián)網(wǎng)上的房地產(chǎn)廣告感興趣,可以點擊相關(guān)的內(nèi)容,得到更加詳細(xì)的資料,這樣營銷者與消費者之間的關(guān)系發(fā)生了根本性變化。
　　
　　2.3房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是傳統(tǒng)營銷的繼承和發(fā)展。
　　
　　營銷方式必將隨著社會生活的方式和最新科技所提供的工具而發(fā)展。近年來,新的營銷形式不斷出現(xiàn),目錄郵寄服務(wù)(DM)、電視購物、無店鋪行銷等都取得了飛速發(fā)展,人們也逐漸接受了這種消費者與營銷者之間的直接溝通,而互聯(lián)網(wǎng)作為一種全新的全球性現(xiàn)代商業(yè)傳媒,成為實施商業(yè)性營銷活動的地點和工具,導(dǎo)致了革命性的營銷行為的出現(xiàn)。
　　
　　網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷是一種沖擊,也是一種變革,但網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷并非不可調(diào)和,網(wǎng)絡(luò)營銷本質(zhì)上同傳統(tǒng)營銷方式一樣仍然是以引導(dǎo)商品和提供服務(wù)為主,從生產(chǎn)者到消費者和使用者所進(jìn)行的一切企業(yè)活動。網(wǎng)絡(luò)營銷市場是基于互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的營銷活動,是一種新的營銷方式,利用了網(wǎng)絡(luò)媒體傳播的新觀念和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)等新的營銷工具和營銷觀念。而房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷也是充分利用了互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)優(yōu)勢和效率優(yōu)勢,進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)營銷的空間,突出房地產(chǎn)項目的特色,更加全面地提供房地產(chǎn)信息,更加有針對性地向消費者推出房地產(chǎn)商品,提高從事咨詢、開發(fā)、中介等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)的競爭能力,從而更好地服務(wù)于消費者。

    3.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特點
　　
　　3.1節(jié)省房地產(chǎn)營銷活動的費用。網(wǎng)絡(luò)營銷的成本低廉,房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷如果采取建立互聯(lián)網(wǎng)上的WEB站點方式,就其成本主要包括設(shè)立站點的成本、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器軟硬件費用、網(wǎng)絡(luò)使用費和日常維護(hù)費用(包括網(wǎng)頁的設(shè)計和維護(hù)費用),與開設(shè)專門房地產(chǎn)銷售店面的昂貴的租金、裝飾費用等相比,其營銷費用將大幅降低,如果直接向網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商(ISP)租賃網(wǎng)頁空間,則成本更為低廉,同時在互聯(lián)網(wǎng)上從事房地產(chǎn)營銷活動,將大幅度地降低房地產(chǎn)廣告信息制作和發(fā)布成本。
　　
　　3.2提供24小時不間斷房地產(chǎn)營銷服務(wù)。以網(wǎng)絡(luò)為媒體的專事營銷服務(wù)計算機(jī)系統(tǒng)能實現(xiàn)24小時服務(wù).只要不受黑客和病毒攻擊,3W(WORLDWIDEWEB)站點能夠全天24小時,全年365天不知疲倦地持續(xù)工作,隨時響應(yīng)來自全國各地甚至全球的消費者的要求,這給平時白日工作繁忙的消費者帶來了極大的便利。他們可以下班以后在家里連接互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),瀏覽房地產(chǎn)營銷網(wǎng)頁,了解房地產(chǎn)信息,選擇自己需要的房地產(chǎn),而不一定要在上班時間去拜訪房地產(chǎn)營銷商。
　　
　　3.3網(wǎng)絡(luò)消費者可以互動地參與營銷活動。在精心設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)站點上,消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者,可以在網(wǎng)頁上留言,可以填寫網(wǎng)頁上的市場調(diào)查表格,進(jìn)行購買要求登記。每一個消費者都可以在網(wǎng)頁上得到他所需要的詳細(xì)資料,同時,網(wǎng)上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息,并相應(yīng)地調(diào)整網(wǎng)上的營銷行為,使網(wǎng)上的營銷活動更有效。這種溝通是交互式雙向的,在給予消費者有關(guān)營銷者和房地產(chǎn)商品信息的同時,也回收了消費者的反饋信息。
　　
　　3.4提升房地產(chǎn)營銷者的形象。目前在互聯(lián)網(wǎng)上“安營扎寨”的房地產(chǎn)營銷者并不太多,捷足先登的先鋒者可以搶占先機(jī),樹立自己意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備、講求效率的良好形象,而好的形象本身就是提高自己競爭力的無形資產(chǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)多媒體的特征對自己的房地產(chǎn)項目進(jìn)行立體的全方位的展示,樹立自己的品牌形象,取得品牌效應(yīng),擺脫一味單純削價的價格策略競爭的不良影響。因此,在互聯(lián)網(wǎng)上開展的營銷活動,能為以后在網(wǎng)上的營銷競爭打下堅實的基礎(chǔ),并有助于在今后樹立自己品牌,能為營銷者在未來的信息社會搶占“一席之地”。
　　
　　3.5利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項目。與曇花一現(xiàn)的電視廣告片段、小篇幅的報刊廣告相比。房地產(chǎn)的網(wǎng)上營銷可以做到立體式的全景信息展示,能更加充分生動地表現(xiàn)房地產(chǎn)的特質(zhì),作到有聲有色,圖文并茂�，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上的軟件技術(shù)能集現(xiàn)有各種媒體的功能于一體,結(jié)合文字、圖形、圖象、聲音等多種媒體傳播信息,甚至利用計算機(jī)虛擬現(xiàn)實技術(shù)讓消費者能“身臨其境”地體驗自己選擇的房屋的大小、光線的明暗、周圍的環(huán)境等。至此,互聯(lián)網(wǎng)上傳播的不再是簡單的文字信息和價格數(shù)字,而是有聲有色、活靈活現(xiàn)的多媒體信息,在聲音和圖象等多種媒體綜合的渲染下,精心構(gòu)思和設(shè)計的3W站點會給每一位訪問者留下非常深刻的印象和美好的記憶,煽動起每一個潛在的購房者的購買欲。
　　
　　3.6網(wǎng)絡(luò)營銷拓寬房地產(chǎn)營銷的活動空間。由于房地產(chǎn)為不動產(chǎn),具有地域的固定性,因此傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷活動一般在房屋所在的當(dāng)?shù)剡M(jìn)行,而現(xiàn)在和今后的商品房的出售,特別是高檔別墅的出售,往往打破了地區(qū)的界限,隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商品房銷售對象不再局限于某些地區(qū)和某些部門,因此,作為房地產(chǎn)營銷企業(yè)要想把自己建造的各類商品房讓全國各地、甚至境外的購房消費者都知道,完全可以通過借助互聯(lián)網(wǎng)這種遠(yuǎn)程信息傳遞形式,詳細(xì)地介紹商品房設(shè)計方案、裝飾材料、設(shè)施功能、交通環(huán)境、價格、付款、購買方式等信息,從而達(dá)到營銷房地產(chǎn)的目的,及時連通國際市場,讓原本地區(qū)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)營銷活動的空間拓展到全球范圍,突破房地產(chǎn)營銷活動的地域特征,使房地產(chǎn)的營銷活動在更廣闊的舞臺開展。這一點尤其有利于開發(fā)檔次高、目光遠(yuǎn)大、營銷定位目標(biāo)高的房地產(chǎn)企業(yè)。
　　
　　4.房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的方法
　　
　　4.1制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷計劃。營銷者要進(jìn)行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷活動,首先必須進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略策劃,確定營銷對象,以及網(wǎng)絡(luò)的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產(chǎn)和營銷者信息,根據(jù)本企業(yè)的自身特點和房地產(chǎn)行業(yè)的特點,選擇采用多種網(wǎng)絡(luò)營銷方式,擬訂房地產(chǎn)。
　　
　　4、2盡早申請和保護(hù)自己的網(wǎng)絡(luò)地址(域名)。房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷者最好申請一個互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址(URL)。URL即統(tǒng)一資源定位器,也稱域名,是互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)站或網(wǎng)頁的標(biāo)準(zhǔn)地址表示方式,類似于每個人的身份證號碼,可以使每一個網(wǎng)絡(luò)的用戶在互聯(lián)網(wǎng)上唯一地識別和搜索到自己的網(wǎng)站。同時域名就相當(dāng)于互聯(lián)網(wǎng)上的品牌商標(biāo),要成功地開展房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還必須保護(hù)好自己的域名,防止其他人使用和搶注自己的域名。
　　
　　4.3設(shè)計制作網(wǎng)頁、維護(hù)WEB站點。在設(shè)計網(wǎng)頁(homepages)的過程中,確定網(wǎng)頁的內(nèi)容時需要考慮的項目比較龐雜,包括網(wǎng)頁的目錄、房地產(chǎn)項目信息、公司介紹、聲音、銷售行情、網(wǎng)頁鏈接、背景音樂、訪問計數(shù)器、廣告、與用戶的交互內(nèi)容、聯(lián)系方式等,并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導(dǎo)航路徑,同時網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好,富有藝術(shù)感,充分表現(xiàn)交互性的特點,使訪問者能快捷準(zhǔn)確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營銷者可以選擇專業(yè)服務(wù)公司幫助策劃和設(shè)計網(wǎng)站。
　　
　　4.4將自己的站點連接到互聯(lián)網(wǎng)上。這是一項專業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)的工作,可以選擇網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商(ISP)來做。
　　
　　4.5發(fā)布和推廣制作好的WEB站點
　　
　　4.5.1利用各種媒介進(jìn)行廣泛宣傳。在各種傳統(tǒng)新聞媒體廣播、電視、報紙上宣布網(wǎng)站的建立,在自己的宣傳手冊、信封、所在地制作互聯(lián)網(wǎng)域名標(biāo)志,并對自己的網(wǎng)絡(luò)站點進(jìn)行廣告宣傳、介紹上網(wǎng)訪問方法,不時通過傳統(tǒng)媒體發(fā)布自己站點新鮮內(nèi)容的介紹,吸引新老上網(wǎng)者訪問網(wǎng)站,擴(kuò)大網(wǎng)站的影響。
　　
　　4.5.2在互聯(lián)網(wǎng)上展開宣傳攻勢。1)將網(wǎng)頁地址注冊到本地區(qū)和全球的著名的大型搜索引擎如雅虎yahoo、搜狐Sohoo等站點中,或者登記到互聯(lián)網(wǎng)上有影響的WEB分類目錄里,使?jié)撛诘脑L問者能通過關(guān)鍵詞和分類查詢到自己的網(wǎng)站；2)在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上周期性地進(jìn)行網(wǎng)站的推廣工作、商業(yè)宣傳和網(wǎng)絡(luò)站點討論；3)在中國建設(shè)網(wǎng)、房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等行業(yè)性網(wǎng)絡(luò)媒體站點上發(fā)布自己的網(wǎng)站信息；4)與其他的web網(wǎng)站建立交換鏈接頁面,鼓勵其他站點在尊重網(wǎng)頁版權(quán)的同時復(fù)制自己站點的內(nèi)容或創(chuàng)建到自己站點的網(wǎng)絡(luò)鏈接,實現(xiàn)對自己房地產(chǎn)營銷網(wǎng)址的推廣。

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